Opkoopverbod beleggers lijkt vruchten af te werpen voor starters

Posted by

Uit nieuw onderzoek van de Universiteit van Amsterdam (UvA) en de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR), in samenwerking met het Kadaster, waar het Financieele Dagblad over schrijft, blijkt dat er afgelopen jaar zo’n 2.000 woningen naar starters gingen, die anders in handen van beleggers zouden zijn gevallen.

Zelfbewoningsplicht

Sinds 2022 mogen gemeenten voor bestaande woningen verbieden dat deze worden verhuurd. Dit is de zogenoemde zelfbewoningsplicht voor kopers. Eind vorig jaar hadden 130 gemeenten het plan om de zelfbewoningsplicht in te voeren. Het beoogde resultaat was dat particulieren op de huizenmarkt minder concurrentie zouden krijgen van beleggers die woningen kopen om vervolgens te verhuren.

Opkoopverbod werpt vruchten af voor starters

Nu blijkt dat die maatregel een gunstig effect heeft op de positie van starters op de woningmarkt. Tientallen gemeenten gebruiken de maatregel, waaronder ook de grootste steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. In Rotterdam geldt het opkoopverbod in zestien wijken, in Amsterdam en Utrecht zelfs in de gehele stad.

In Rotterdamse wijken met een opkoopbescherming kochten beleggers voorheen 35 procent van de woningen. Sinds het verbod valt nog maar één op de tien woningen in handen van een belegger. Denk daarbij aan ouders die een woning kopen om aan hun kinderen te verhuren, iets wat nog wel is toegestaan. Beleggers blijken hun activiteiten bovendien niet te verplaatsen naar wijken zonder zo’n opkoopverbod.

Goed vooruitzicht

Onderzoeker Marc Francke van de UvA denkt dat het aantal woningen dat voor starters beschikbaar komt door het opkoopverbod nog verder oploopt. “De maatregel geldt vanaf 1 januari 2022, maar sommige gemeenten hebben hem pas eind vorig jaar ingevoerd.”

Steffie.nl maakt notaristaal begrijpelijk

Posted by

De teksten van notarissen bevatten veel vaktaal en lange zinnen met veel informatie. Dat is best lastig voor bijvoorbeeld mensen die beperkt de Nederlandse taal spreken, laaggeletterden en mensen met een licht verstandelijke beperking.

Uitlegmodules maken notaristaal begrijpelijk

Daarom zijn er nu de uitlegmodules van Steffie.nl, tot stand gekomen met medewerking van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) en ervaringsdeskundigen met een verstandelijke beperking.

Iets beter vooruitzicht voor starters: woningen worden betaalbaarder

Posted by

Voor starters is er (eindelijk) een iets beter vooruitzicht: woningen worden vanaf dit najaar iets beter betaalbaar. Omdat de inkomens stijgen en de huizenprijzen verder dalen, verbetert de betaalbaarheid later dit jaar, blijkt uit een nieuwe DNB Analyse.

Betaalbaarheid gaat eerst achteruit

Eerst moeten starters nog even door de zure appel heen bijten. De huizenprijzen dalen op dit moment wel, maar omdat de hypotheekrente stijgt, is de betaalbaarheid niet meteen beter geworden. Door de snel gestegen hypotheekrente konden starters bij gelijkblijvende maandlasten minder geld lenen voor de aanschaf van een woning. Omdat de huizenprijzen geleidelijker dalen dan de rente steeg, ging in 2022 de betaalbaarheid van een huis voor starters daarmee eerst nog achteruit.

Positie van starter op de woningmarkt wordt beter vanaf medio 2023

Nu de daling van de huizenprijzen vanaf het najaar van 2022 is ingezet, en ook de lonen de afgelopen maanden flink zijn gestegen, wordt de positie van de starter de komende tijd iets beter. Als starters meer gaan verdienen, kunnen zij immers meer uitgeven aan een woning, waardoor hun ‘financieringsruimte’ stijgt. Uit modellen en berekeningen van de economen van De Nederlandsche Bank blijkt dat hierdoor de betaalbaarheid van een koophuis eind 2023 ruim 4 procent beter is dan eind 2021, voordat de rente begon te stijgen.

Moeilijk een geschikte woning te vinden

Ondanks de iets verbeterde kansen voor starters blijft het moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het gemiddelde bruto inkomen van een startershuishouden was in 2022 ongeveer 67.500 euro. Met dat inkomen kunnen starters tegen de huidige hypotheekrente van 4 procent maximaal 312.000 euro lenen bij de bank. Dit is een stuk lager dan de gemiddelde verkoopprijs van een woning, die in 2022 432.000 euro bedroeg.

,,Het blijft als starter dus moeilijk om voet aan de grond te krijgen op de woningmarkt’’, concludeert DNB. Onderzoek van taxatiebedrijf Calcasa laat dit ook zien; de gemiddelde starter kan slechts 3,4 procent van de koopwoningen financieren.

KNB pleit voor betere bescherming bij speculatieve grondhandel

Posted by

Het klinkt mooi: een lap eigen grond op een gunstige locatie voor een mooie prijs. Echter, de handel in kleine percelen landbouwgrond heeft een schaduwkant. Grondhandelaren verkopen massaal landbouwpercelen met de belofte dat er op korte termijn gebouwd mag worden. En dat blijkt vaak niet waar. KNB pleit daarom voor betere bescherming bij speculatieve grondhandel.

Wat is speculatieve grondhandel?

Op honderden locaties in Nederland zijn in de afgelopen 25 jaar akkers en weilanden opgeknipt in tienduizenden kleine percelen van 50 tot 2000 vierkante meter. Grondhandelaren bieden deze landbouwgrond, die vaak in de buurt van dorpen en steden ligt, aan als belegging.

Als de bestemming van de grond wijzigt en het in plaats van landbouwgrond bouwgrond wordt, is de grond veel meer waard. Dat betekent dat je winst kan maken op je grond. In de praktijk verandert de bestemming van deze als belegging aangeboden grond bijna nooit. Kopers betalen vaak veel meer dan de reguliere prijs voor landbouwgrond. Doordat de bestemming niet wijzigt, blijven zij vaak achter met veel te dure landbouwgrond die zij niet of alleen tegen grote verliezen weer kwijt raken.

Speculeren met grond is niet in strijd met recht

Speculeren met grond is in beginsel niet in strijd met het recht. Het is eigenlijk een vorm van beleggen. Voor het aanbieden van beleggingsobjecten is een vergunning van de AFM verplicht. Dit geldt voor onder meer kavels landbouwgrond en recreatief vastgoed. Nu gelden er nog vrijstellingen van deze vergunningsplicht, bijvoorbeeld als de aanbieder een kavel aan minder dan 100 consumenten aanbiedt, als het beleggingsobject deel uitmaakt van een serie kleiner dan 20 beleggingsobjecten of als de investering per beleggingsobject 100 duizend euro of meer is.

Betere bescherming bij speculatieve grondhandel

Om kopers beter te beschermen bij speculatieve grondhandel, pleit de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) in haar brief voor een vergunningsplicht voor dit soort transacties. Ook pleit de KNB voor aanpassing van het begrip beleggingsobject. Een perceel grond is nu geen beleggingsobject als de verkrijger ervan zelf verantwoordelijk wordt voor het beheer (onderhoud) ervan. Aanbieders van grondbeleggingen maken hiervan gebruik, waardoor er geen vergunning van de AFM nodig is. Met deze twee aanpassingen wordt de bron van het probleem effectief aangepakt, waardoor potentiële slachtoffers in een zo vroeg mogelijk stadium worden beschermd.

Verplicht op kantoor

Volgens de KNB zijn deze aanpassingen eenvoudiger dan het verplichten van notarissen om kopers van speculatieve gronden altijd te zien op hun kantoor. Diverse Kamerleden pleitten daarvoor naar aanleiding van een item op RTL-nieuws over speculatieve grondhandel. De KNB is hier een voorstander van, maar hiervoor is een wetswijziging nodig. Dat kost niet alleen veel tijd, maar het is ook niet de best denkbare oplossing.

De cijfers: ruim 12 procent minder akten in eerste kwartaal 2023, wel forse stijging testamenten

Posted by

Notarissen hebben in het eerste kwartaal van dit jaar fors minder akten gepasseerd dan in het eerste kwartaal van 2022. In totaal zetten zij tot nu toe hun handtekening onder bijna 408.000 akten. Dat zijn er bijna 60.000 minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar, een verschil van 12,5 procent.

De grote boosdoener is de onroerend goedpraktijk. In totaal zijn bijna 69.000 hypotheek- en overdrachtsakten minder gepasseerd. De ondernemingsrechtpraktijk had te maken met een daling van 3,5 procent minder akten. Daarentegen liet de familiepraktijk een stijging zien van 8 procent.

Sterk gestegen rente

Een sterk gestegen rente en een beperkt woningaanbod zijn de belangrijkste oorzaken voor de sterke afname van het aantal akten in de onroerend goedpraktijk. De stagnatie op de woningmarkt werd de afgelopen jaren gecompenseerd door een sterk toegenomen aantal hypotheekakten. Nu de rente het afgelopen jaar zo sterk is gestegen, zien veel mensen af van het oversluiten van hun bestaande hypotheek of het afsluiten van een extra hypotheek. Het aantal hypotheekakten nam in het eerste kwartaal met maar liefst 41 procent af van ruim 110.000 naar bijna 65.500. Het aantal overdrachtsakten daalde van 78.500 in 2022 naar 61.000 dit jaar, een afname van 22 procent.

Opnieuw meer (levens)testamenten

Zo slecht als het gaat in de onroerend goedpraktijk, zo goed gaat het in de familiepraktijk. Vooral de vraag naar testamenten en levenstestamenten blijft onverminderd hoog. Lag dat aantal vorig jaar al hoog vergeleken met de jaren ervoor, dit jaar zet die stijging verder door. Notarissen passeerden afgelopen drie maanden ongeveer 84.500 testamenten, bijna 6.500 (ruim 8 procent) meer dan in het eerste kwartaal van 2022. Het aantal levenstestamenten nam in deze periode met 12,5 procent toe van 47.000 tot 53.000. De afschaffing van de zogenoemde jubelton eind vorig jaar heeft geleid tot een afname van ruim 25 procent schenkingsakten.

Ook minder nieuwe bv’s

Ook de daling van het aantal akten in de ondernemingsrechtpraktijk zet dit jaar door. In het eerste kwartaal werden bijna 19.000 nieuwe bv’s opgericht. Dat zijn er 2 procent minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het aantal leveringen en certificeringen van aandelen nam af met 500 akten tot 6.150, een daling van 7,5 procent. Het aantal nieuw opgerichte stichtingen nam met 10 procent af tot 1.500 akten.

Kosten nieuwe hypotheekakte bij eeuwigdurende erfpacht voortaan voor de bank

Posted by

Als je overstapt naar eeuwigdurende erfpacht en van de bank de hypotheekakte moet aanpassen, hoef je de kosten daarvoor niet zelf te betalen. Die komen voor rekening van de bank. Klachteninstituut Kifid stelde vorige week een erfpachter in het gelijk en deze uitspraak is bindend.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit is bijvoorbeeld de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar. Die vergoeding noem je een canon.

Minimaal risico voor de bank

In de zaak maakte een huiseigenaar gebruik van de mogelijkheid van de gemeente Amsterdam om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens de bank bracht dit het risico met zich mee dat het bestaande hypotheekrecht van de bank niet mede het gewijzigde recht van erfpacht omvat. Kifid oordeelt echter dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet zo wezenlijk is dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.

De wijziging van het recht van erfpacht brengt voor de bank dan ook een miniem risico met zich mee dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Dit maakt het opstellen van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk, stelt de Commissie van Beroep. Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte van de erfpachter verlangt, dan moet zij hier zelf de kosten voor betalen.

Verhuurders verkopen middenhuurwoningen na maatregelen

Posted by

Particuliere verhuurders zijn begonnen met het verkopen van hun bezit na de aankondiging van nieuwe maatregelen. Dit melden zowel de NOS als het Financieele Dagblad na een rondgang langs vastgoedbeleggers, makelaars en banken.

Huuropbrengst wordt te laag

Particuliere verhuurders, zowel grote als kleine beleggers, zeggen hun woningen te verkopen omdat de huuropbrengst door het kabinetsbeleid te laag wordt. Uit een rondgang van de NOS onder verhuurders blijkt dat het niet alleen gaat om de plannen van minister De Jonge om maximale huren in te voeren voor een groot deel van de huurwoningen in de vrije sector, maar ook om de verhoging van de vermogensbelasting op huizen die worden verhuurd. Die maatregel is dit jaar al ingegaan, de andere plannen moeten volgend jaar volgen.

Maatregelen tegen woekerprijzen

Het tarief voor de vermogensbelasting wordt jaarlijks verhoogd van 31 procent in 2022 naar 34 procent in 2025 over het fictieve totaalrendement, afhankelijk van de wijze waarop je jouw vermogen hebt verdeeld tussen sparen, beleggen en schulden. Dus in 2023 gaat het tarief een procentpunt omhoog naar 32 procent.

Het kabinet gaat komend jaar woekerprijzen voor huurhuizen tot ongeveer 1000 euro harder aanpakken. Nu geldt de huurprijsbescherming alleen voor sociale huurwoningen tot zo’n 760 euro, maar minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gaat deze grens verhogen. De huidige woningnood leidt tot extreem hoge huren die niet meer in verhouding staan tot de kwaliteit en grootte van het huis. De Jonge vindt dat mensen met een middeninkomen tussen “wal en schip raken”, omdat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning en torenhoge prijzen moeten betalen in de vrije markt.

Rendement weg

“Verhuren wordt onaantrekkelijk”, zegt de 61-jarige Paul Uijtewaal, die drie woningen in Hilversum verhuurt. “Zo heb ik een woning die ik nu voor 1350 euro verhuur en die zou terugvallen naar 1000 euro, want die valt straks onder de middenhuurregels. En vervolgens word ik in box 3 hoger aangeslagen en dan is het rendement wat je had gehoopt helemaal weg.”

Zodra de zittende huurders vertrekken gaat hij verkopen. “Ik stop ermee en met de opbrengst koop ik vastgoed in een ander land, waar ik wel de spelregels vooraf kan vaststellen en waar iedereen zich eraan houdt.”

Merendeel woningen is koopwoning

Van alle woningen in Nederland was in 2021 zo’n 57 procent een koopwoning. Daarna volgen sociale huurwoningen: zo’n 34 procent. Zo’n 8 procent is een vrijesector-huurwoning. Die sector groeide de afgelopen tien jaar wel, in 2012 was nog maar 4 procent een vrijesectorwoning.

Daling geregistreerd partnerschappen, aantal huwelijken nam vorig jaar toe

Posted by

In 2023 bestaat het geregistreerd partnerschap 25 jaar. Sinds de invoering is deze vorm van verbintenis populairder geworden, vooral onder stellen van verschillend geslacht. Het aantal partnerschapssluitingen steeg vanaf 2001 bijna elk jaar, vooral sinds 2014. In 2022 was er voor het eerst weer een afname. Dat meldt het CBS op basis van voorlopige cijfers.

Minder geregistreerd partnerschappen, meer huwelijken

In 2022 werden ruim 24 duizend partnerschappen gesloten, zo’n 2.000 minder dan het jaar ervoor. Daar staat tegenover dat het aantal huwelijken vorig jaar wel toenam. In 2022 stapten 69.600 stellen in het huwelijksbootje, tegenover 56.400 stellen in 2021.

De stijging is waarschijnlijk een gevolg van het einde van de coronapandemie, waardoor veel stellen hun huwelijk uitstelden of kozen voor een partnerschap. Het aantal geregistreerd partnerschappen nam gedurende de coronajaren wel toe.

Steeds meer heterostellen kiezen voor partnerschap

Het geregistreerd partnerschap werd in 1998 geïntroduceerd, vooral om het ook voor paren van gelijk geslacht mogelijk te maken om hun relatie formeel vast te leggen. In het eerste jaar sloten 3 duizend paren van gelijk geslacht een geregistreerd partnerschap: 1,7 duizend mannenparen en 1,3 duizend vrouwenparen. In de jaren daarna namen deze aantallen af. Sinds 2001, toen stellen van gelijk geslacht voor het eerst mochten trouwen, kiest de meerderheid voor het huwelijk.

Ook heteroparen kozen in het eerste jaar al voor het geregistreerd partnerschap, al waren zij toen nog in de minderheid. In de loop van de jaren hebben heteroparen meer belangstelling gekregen voor deze vorm van verbintenis.

Stellen steeds jonger bij partnerschapssluiting

Aanvankelijk waren paren die voor een geregistreerd partnerschap kozen gemiddeld ouder dan paren die trouwden. Inmiddels verschilt de gemiddelde leeftijd nog nauwelijks, en zijn mensen die een partnerschap sluiten zelfs iets jonger. Sinds 1998 nam de gemiddelde leeftijd van mensen bij een partnerschapssluiting af, terwijl die van mensen die trouwden juist verder toenam.

Partnerschap gaat vaker gepaard met belangrijke gebeurtenis

Geregistreerd partners lijken hun relatie zakelijker te benaderen dan mensen die trouwen. Zo vinden huwelijken relatief vaak plaats op vrijdagen in de lente en nazomer. Voor partnerschappen is maandag de populairste dag, en ze worden gedurende het hele jaar gesloten. Ook gaat het partnerschap vaker dan een huwelijk gepaard met een andere belangrijke gebeurtenis, zoals een verhuizing of het krijgen van een kind. Zo kreeg 53 procent van de stellen die de afgelopen jaren een partnerschap sloten, binnen een jaar een kind en/of verhuisde. Bij getrouwde stellen was dit 32 procent.

Rachel Hazes mag zich erfgenaam André blijven noemen, maar is dat officieel niet. Hoe zit dat?

Posted by

De afgelopen tijd kon je er niet omheen: de zaak tussen Rachel en Roxeanne Hazes over de erfenis van de volkszanger. Rachel mag zich voorlopig erfgenaam blijven noemen, ook al is ze dat volgens het testament niet. Hoe zit dat?

Verdeling van de erfenis

André Hazes is in 2004 overleden. Op dat moment was hij getrouwd met Rachel. Hazes heeft in zijn testament laten opnemen dat zijn vrouw geen erfgenaam is als er op het moment van zijn overlijden een echtscheidingsprocedure loopt. Begin 2005 is de erfenis van Hazes verdeeld. Toen is door alle betrokkenen (de weduwe, de executeur én de belangenvertegenwoordiger van de kinderen) beslist dat alles wat tot de huwelijksgoederengemeenschap behoorde (waaronder de erfenis) aan de weduwe wordt toegekend. Omdat zij daardoor meer kreeg dan waar zij recht op had, is zij aan beide kinderen een bedrag verschuldigd. Dat bedrag is toen berekend.

Te laat

Roxeanne spande een kort geding aan, ook wel een spoedprocedure genoemd. Maar omdat zij al in 2020 wist wat er in het testament van haar vader stond, is er geen sprake meer van een spoedeisend belang. Dat maakt een kort geding dus niet de geschikte plek om de familieruzie verder uit te vechten en hoort daarmee thuis in een bodemprocedure. Tot nader order mag Rachel zich dus erfgenaam blijven noemen.

Wat kan je in een testament vastleggen?

In een testament leg je vast wat er met jouw geld, huis, bezittingen en schulden moet gebeuren na je overlijden. Is er geen testament, of zijn de in het testament aangewezen erfgenamen en hun kinderen overleden, dan bepaalt de wet wie jouw erfgenamen zijn. De nalatenschap wordt in gelijke delen verdeeld tussen de partner en eventuele kinderen. Met een testament kan van de wettelijke verdeling worden afgeweken.

Partner onterven

Als je niet wilt dat je partner, waarmee je bent gehuwd of geregistreerd als partner, deelt in je nalatenschap, dan kun je hem of haar in het testament onterven. Nadat je partner onterfd is, heeft hij of zij nog wel rechten. Bijvoorbeeld het recht om in het huis te blijven wonen, ook al staat het huis niet op diens naam. Ook kan je partner (als hij of zij zelf geen inkomen heeft) geld uit je nalatenschap opeisen voor dagelijkse levensbehoeften.

De Richtlijn grensoverschrijdende fusie, omzetting en splitsing: wat houdt het in?

Posted by

Op 5 december 2022 is het wetsvoorstel ter implementatie van de Europese Mobiliteitsrichtlijn bij de Tweede Kamer ingediend. Dit diende uiterlijk op 31 januari 2023 in de Europese lidstaten te zijn geïmplementeerd. Nederland heeft dit niet gehaald.

Wat houdt het wetsvoorstel in?

Het Wetsvoorstel bevat onder meer een fraudetoets bij grensoverschrijdende verrichtingen én biedt meer waarborgen voor aandeelhouders, schuldeisers en werknemers bij grensoverschrijdende verrichtingen. Ook moeten in de wetgeving regels zijn opgenomen voor bijvoorbeeld het opstellen en openbaar maken van een plan voor een fusie.

Voor grensoverschrijdende fusies bestaat er al wetgeving in Nederland. Dat is niet het geval voor grensoverschrijdende omzettingen en splitsingen. Alleen het Europees Hof van Justitie kan daarover nu op eigen gezag uitspraak doen.

Naar de rechter

In de nieuwe wetgeving moet het gaan om bijvoorbeeld het proces en de waarborgen voor aandeelhouders, schuldeisers en werknemers. Die moeten bijvoorbeeld naar de rechter kunnen stappen als ze het niet eens zijn met een omzetting of een splitsing.

Notarissen moeten fraudetoets kunnen uitvoeren

Daarnaast moeten notarissen het recht krijgen om een fraudetoets uit te voeren voordat een fusie, splitsing of omzetting wordt doorgevoerd. Wanneer zij constateren dat een grensoverschrijdende fusie, splitsing of omzetting wordt gebruikt voor onrechtmatige of andere frauduleuze doeleinden, kunnen zij de toestemming hiervoor ontzeggen en beschikken zij over de bevoegdheid nader onderzoek te verrichten.

Daadwerkelijke invoering

Op korte termijn wordt deze wetgeving echter niet doorgevoerd. Er is al een wetsvoorstel, maar de daadwerkelijke invoering is nog ver weg. Ook is de Kamer van Koophandel nog lang niet klaar om de benodigde documentatie digitaal te verwerken via de registers. Het bestaande digitaal systeem moet hiervoor eerst worden aangepast.